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承翰灣尚國(guó)際位于庭璽家園下方的接待中心。

接待區(qū)一角坐滿了中介和客戶。

(資料圖片僅供參考)

“首付只需一成，開(kāi)發(fā)商送兩成！”近日，深圳多名中介人員私信告訴南都·灣財(cái)社記者，又有樓盤推出豐厚優(yōu)惠活動(dòng)。經(jīng)多方了解，上述樓盤系位于福田區(qū)的承翰灣尚駿璽家園(以下簡(jiǎn)稱“駿璽家園”)，項(xiàng)目于今年5月入市，屬于水圍村舊改項(xiàng)目之一。

7月5日，承翰灣尚國(guó)際曾通過(guò)官方公號(hào)發(fā)布聲明，稱網(wǎng)傳活動(dòng)與事實(shí)嚴(yán)重不符，但次日南都灣財(cái)社記者走訪時(shí)，現(xiàn)場(chǎng)銷售顧問(wèn)向記者確認(rèn)，該活動(dòng)真實(shí)有效。

從走訪當(dāng)天看，高額讓利吸引了不少中介帶客參觀。駿璽家園的銷售顧問(wèn)表示，活動(dòng)房源為“工抵房”，“送首付”并不違規(guī)。

對(duì)此，福田住建局工作人員7月6日表示，“送首付”有擾亂市場(chǎng)的嫌疑，但無(wú)明確法律規(guī)定。此前福田住建曾針對(duì)該情況向開(kāi)發(fā)商核實(shí)，對(duì)方已應(yīng)要求公開(kāi)聲明回復(fù)，至于聲明后活動(dòng)依舊持續(xù)的情況，福田住建會(huì)繼續(xù)督促開(kāi)發(fā)商。

而針對(duì)“工抵房送首付”的營(yíng)銷手段，福田住建局工作人員提醒，可能會(huì)影響正常網(wǎng)簽；也有法律人士表示，銀行很有可能拒絕審批購(gòu)房資格的貸款，若造成違約，客戶一成首付也可能被充作違約金。

7月8日，承翰灣尚國(guó)際公眾號(hào)再度發(fā)布聲明，除否認(rèn)“送首付”活動(dòng)外，也明確樓盤部分房源存在“一口價(jià)8.5折”的銷售政策。

縱觀今年樓市，各大新盤開(kāi)發(fā)商在促銷手段上絞盡腦汁，反映出新房市場(chǎng)整體去化承壓的現(xiàn)狀。

A

記者走訪

開(kāi)發(fā)商稱“送首付”與事實(shí)不符 現(xiàn)場(chǎng)80萬(wàn)元首付可撬動(dòng)800萬(wàn)元

資料顯示，承翰灣尚國(guó)際屬于水圍村舊改項(xiàng)目，分為庭璽家園和駿璽家園兩期，矗立于水圍村南北端，靠一條水圍五路相連。

7月5日，承翰灣尚國(guó)際曾通過(guò)官方公號(hào)發(fā)布聲明稱，關(guān)于當(dāng)日網(wǎng)絡(luò)上出現(xiàn)的該項(xiàng)目“8折銷售”、“送兩成首付”等銷售信息與事實(shí)嚴(yán)重不符。但截至7月6日，仍有不少中介以此拓客。

7月6日，南都·灣財(cái)社記者來(lái)到了位于福田區(qū)水圍村附近的承翰灣尚駿璽花園。

在“送首付”活動(dòng)推出以前，承翰灣尚國(guó)際的整體去化表現(xiàn)并不理想。其中，于2022年8月推出的庭璽家園共計(jì)374戶，戶型為119-175㎡三至四房，入市接近一年備案進(jìn)度僅有28%；而今年5月最新加推的位于駿璽家園的169戶78-85㎡兩房戶型，截至7月6日住建局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，“已簽認(rèn)購(gòu)書”及“已備案”房源合計(jì)僅11套。

作為福田區(qū)稀缺住宅產(chǎn)品，承翰灣尚國(guó)際為何去化不佳？參觀過(guò)項(xiàng)目的客戶總結(jié)出至少三點(diǎn)：一是村落環(huán)繞、魚龍混雜，二是配套低端，三是單價(jià)太高。數(shù)據(jù)顯示，駿璽家園備案均價(jià)超10萬(wàn)元/㎡，最低單價(jià)為9.09萬(wàn)元/㎡，最低總價(jià)630萬(wàn)元的是一套僅61㎡的戶型，套均總價(jià)834萬(wàn)元，最高總價(jià)超千萬(wàn)元。

灣財(cái)社記者走訪當(dāng)日，整個(gè)接待中心座無(wú)空席，時(shí)常能聽(tīng)到中介電話邀約客戶時(shí)提到“送兩成首付”的表述。

現(xiàn)場(chǎng)銷售顧問(wèn)介紹，若選擇“送首付”的優(yōu)惠方式，客戶在支付首付款時(shí)，由第三方現(xiàn)場(chǎng)向客戶轉(zhuǎn)賬20%房款，客戶再現(xiàn)場(chǎng)將合計(jì)30%房款支付予開(kāi)發(fā)商，而客戶實(shí)際首付10%?！氨热鐐浒竷r(jià)800萬(wàn)元的房子，第三方將在現(xiàn)場(chǎng)轉(zhuǎn)賬客戶160萬(wàn)元，客戶方面只需湊夠80萬(wàn)元，再轉(zhuǎn)給開(kāi)發(fā)商即可。”

銷售顧問(wèn)彼時(shí)表示，該活動(dòng)僅針對(duì)駿璽兩房，不限量，但享受活動(dòng)優(yōu)惠后將由精裝交付變?yōu)槊鹘桓丁?jù)透露，承翰灣尚國(guó)際的裝修標(biāo)準(zhǔn)超1萬(wàn)元/㎡。

此外，銷售顧問(wèn)還補(bǔ)充，針對(duì)資金狀況不同的客戶還可個(gè)性化選擇優(yōu)惠模式，比如總價(jià)折讓15%，剩余5%直接返還購(gòu)房人；總價(jià)折讓10%，剩余10%直接返還購(gòu)房人。雖然模式不同，但優(yōu)惠力度均為20%。

當(dāng)日晚間，有中介向?yàn)池?cái)社記者表示，活動(dòng)房源已調(diào)整為限量30套。“今天白天我們公司就成交了6套?！?/p>

B

律師提醒

“送首付”已有叫停先例 謹(jǐn)防“賠了夫人又折兵”

據(jù)灣財(cái)社記者此前報(bào)道，今年2月，深圳龍崗某項(xiàng)目也曾推出“送首付”的促銷活動(dòng)，具體來(lái)看，其兩成首付亦為開(kāi)發(fā)商“無(wú)償贈(zèng)送”，剩余的一成甚至還可以申請(qǐng)小額貸款，進(jìn)而達(dá)到“零首付”的目的。不久該活動(dòng)被開(kāi)發(fā)商緊急叫停。

在房產(chǎn)糾紛領(lǐng)域?qū)＜抑軤?zhēng)鋒看來(lái)，“送首付”的行為本身就存在一定風(fēng)險(xiǎn)，甚至客戶有可能“賠了夫人又折兵”。

據(jù)周爭(zhēng)鋒介紹，依據(jù)《關(guān)于規(guī)范購(gòu)房融資和加強(qiáng)反洗錢工作的通知》建房〔2017〕215號(hào)第一條規(guī)定，嚴(yán)禁房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)違規(guī)提供購(gòu)房首付融資。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)不得為購(gòu)房人墊付首付款或采取首付分期等其他形式變相墊付首付款，不得通過(guò)任何平臺(tái)和機(jī)構(gòu)為購(gòu)房人提供首付融資，不得以任何形式誘導(dǎo)購(gòu)房人通過(guò)其他機(jī)構(gòu)融資支付首付款。

他指出，由第三方轉(zhuǎn)賬兩成首付的行為屬于墊資?！般y行在審核購(gòu)房者貸款時(shí)，依據(jù)規(guī)定會(huì)嚴(yán)查首付的來(lái)源，如購(gòu)房者自有資金只有一成，剩余的首期款由其他人墊資提供，依據(jù)政策的要求，銀行很有可能拒絕審批購(gòu)房資格的貸款，購(gòu)房者可能構(gòu)成違約?！?/p>

對(duì)此，周爭(zhēng)鋒進(jìn)一步提醒，若要參與類似活動(dòng)，開(kāi)發(fā)商應(yīng)書面承諾，貸款未成功時(shí)購(gòu)房者不算違約；否則客戶自有的一成購(gòu)房款，最終也可能被充作違約金。

另一方面，“第三方把錢打入購(gòu)房者賬號(hào)，購(gòu)房者再支付給開(kāi)發(fā)商用于購(gòu)房，第三方的資金如何回籠、第三方和開(kāi)發(fā)商及購(gòu)房者之間是何種法律關(guān)系，都需要簽訂三方協(xié)議提前明確?！敝軤?zhēng)鋒認(rèn)為，期房項(xiàng)目最好不要參與此類活動(dòng)，避免出現(xiàn)爛尾。

C

部門說(shuō)法

福田區(qū)住建局：有擾亂市場(chǎng)嫌疑 會(huì)持續(xù)跟進(jìn)

走訪當(dāng)日，灣財(cái)社記者曾問(wèn)及活動(dòng)的合規(guī)性，案場(chǎng)銷售顧問(wèn)回復(fù)稱，活動(dòng)房源屬于“工抵房（工程抵押房）”，“當(dāng)然是合規(guī)的”。

據(jù)悉，“工抵房”是指在某些條件下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商向銀行或房地產(chǎn)的相關(guān)行業(yè)（如建筑商、材料商等）進(jìn)行融資、貸款所抵押的該房地產(chǎn)項(xiàng)目中尚未出售的房屋的全部（或部分）的產(chǎn)權(quán)或使用權(quán)。

關(guān)于大幅降價(jià)的原因，銷售顧問(wèn)稱：“供應(yīng)商想要現(xiàn)金，而公司為了正常運(yùn)轉(zhuǎn)，肯定不能全部用現(xiàn)金支付，所以我們把房子抵押給他們，再幫他們打折賣出去。”

銷售對(duì)于“工抵房”的解釋是否合理？周爭(zhēng)鋒認(rèn)為，這大概率只是一個(gè)降價(jià)促銷的借口，若出賣人實(shí)際為開(kāi)發(fā)商，則一定不是“工抵房”?！肮さ址渴情_(kāi)發(fā)商先和工程方簽訂買賣合同和抵債協(xié)議，再由工程方對(duì)外出售約定，開(kāi)發(fā)商配合工程方找到的人簽訂網(wǎng)簽合同，辦理過(guò)戶手續(xù)”，他同時(shí)指出，“銀行的信貸資金最終會(huì)劃入監(jiān)管賬戶，工程方根本拿不到錢?！?/p>

在一些城市，借“工抵房”為由降價(jià)促銷已被列為違法違規(guī)行為，被明文禁止。

7月7日，灣財(cái)社記者從福田區(qū)住建局獲悉，目前深圳市并無(wú)明確約束此行為的法律法規(guī)，但開(kāi)發(fā)商此舉有擾亂市場(chǎng)的嫌疑。該工作人員表示，此前曾針對(duì)該情況向開(kāi)發(fā)商核實(shí)，得到否定回復(fù)，后開(kāi)發(fā)商已應(yīng)要求公開(kāi)聲明。至于聲明后活動(dòng)依舊持續(xù)的情況，福田住建局會(huì)繼續(xù)督促開(kāi)發(fā)商。談到購(gòu)買此類住房存在的風(fēng)險(xiǎn)，該工作人員提醒，可能會(huì)影響正常的網(wǎng)簽。

7月8日，承翰灣尚國(guó)際公眾號(hào)再度發(fā)布聲明，除否認(rèn)“送首付”活動(dòng)外，也明確樓盤部分房源存在“一口價(jià)8.5折”的銷售政策。

采寫/攝影：南都·灣財(cái)社記者 陳鏡安

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